当前政府停摆正从多个方面对经济造成阻碍，其中最显著的影响之一便是：国家债务规模持续膨胀。美国财政部周四报告称，国家债务已突破 38 万亿美元 —— 这一数字创下了联邦债务的历史新高。尽管这看似是一个与日常生活关联不大的问题，但它实则可能对房地产市场和抵押贷款利率产生切实影响。

　　我们正逐渐远离 4% 利率的抵押贷款时代

　　尽管近期抵押贷款利率略有下降，但如果你仍期望利率大幅回落，这种可能性正迅速降低。

　　“我们再也回不到 3% 抵押贷款利率的时代了，甚至要回到 4% 利率的可能性也微乎其微，” 西雅图温德米尔房地产公司（Windermere Real Estate）首席经济学家杰夫?塔克（Jeff Tucker）在接受雅虎财经（Yahoo Finance）电话采访时表示，“因此，从中长期来看，我们将进入一个高利率时代。”

　　他解释道，出现这一趋势的原因在于，美国债务规模不断扩大，“本质上，为了维持债务融资、确保外界持续向政府放贷，就需要提高债务收益率”。“对于房地产市场而言，国家债务高企最直接的后果，就是中长期内借贷成本的上升。”

　　债券市场或遇 “瓶颈”，抵押贷款利率恐随之上涨

　　近期 10 年期美国国债收益率一直维持在 4% 左右，但不止一位房地产市场观察人士认为，国债利率与抵押贷款利率或许已处于触底阶段。

　　10 年期美国国债收益率是抵押贷款利率的日常参考基准，二者走势通常保持一致，且利差一般在 2 个百分点或以上。例如，若 10 年期国债收益率为 4%，抵押贷款利率则会接近或略高于 6%，目前的市场情况正是如此。

　　周一在拉斯维加斯举行的抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association， MBA）年度会议上，前美国财政部长拉里?萨默斯（Larry Summers）预测，未来几年内债券市场可能会 “撞上瓶颈”，债券收益率将开始大幅上升。

　　萨默斯表示，在债券市场进入转型期后的几周内，10 年期美国国债收益率可能会跃升 75 个基点（即 0.75 个百分点），与此同时，抵押贷款利率也将整整上升 1 个百分点。

　　“我认为，这很可能是我们当前发展路径下最可能出现的结果，” 他补充道。

　　抵押贷款银行家协会首席经济学家迈克?弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）也在同一会议上发布了最新经济预测。他预计，到 2028 年底，抵押贷款利率将维持在 6% 至 6.5% 的区间内。

　　“考虑到经济面临的财政压力，在未来几年里，（长期）利率上涨的可能性要大于下降的可能性，” 弗拉坦托尼说。

　　国家债务并非短期问题

　　国家债务问题可能在数十年内持续影响房地产市场和抵押贷款利率。

　　耶鲁大学预算实验室（Budget Lab）的一项分析显示，到 2054 年，不断增长的国家债务将使 10 年期美国国债收益率上升 1.4 个百分点。按照国债收益率与抵押贷款利率通常 2 个百分点左右的利差计算，这意味着住房贷款利率可能会接近 7.5%。

　　非营利性智库两党政策中心（Bipartisan Policy Center， BPC）认为，国家债务的快速增长 “对租房者、房主和开发商而言都是坏消息”。

　　两党政策中心在 6 月的一份报告中写道：“由债务驱动的高利率可能引发通胀，导致开发商搁置建设计划，进而加剧住房短缺问题。这也意味着家庭的住房选择会减少，抵押贷款负担会加重。”

　　高利率时代已然来临

　　温德米尔房地产公司的塔克表示，房地产市场需要适应这一新现实。

　　“任何人在购房时，都不应指望能在几年内通过再融资将利率降低 2 个百分点 —— 这一点毫无保障，事实上，这种可能性看起来也不大，” 他说，“抵押贷款借款人应当接受高利率时代已然到来的事实。”

　　如果你正计划购房，应尽可能提高自身信用资质，以获得最低的住房贷款利率。根据房产网站Realtor.com的最新报告，向多家抵押贷款机构咨询报价，也可能使你的贷款利率降低 0.5 个百分点甚至更多。

　　对于拥有大量房屋净值但已享受低抵押贷款利率的房主而言，再融资可能并非最佳选择。不过，房屋净值信贷额度（HELOC）可以让你盘活这部分资产 —— 而且近期房屋净值信贷额度的利率一直在下降。