中央:支持老旧住房自主更新

　　【中央:支持老旧住房自主更新】8月28日，一则重磅政策引爆全网热议——《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式发布，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。这一政策突破标志着我国城市更新从“政府主导”转向“居民主体”，从“大拆大建”转向“有机更新”，为解决老旧小区改造难题提供了全新路径。长期以来，老旧小区改造面临“政府干着急、居民不买账”的困境。以上海静安区某老旧小区为例，该小区紧邻地铁站和三甲医院，二手房价格比远郊新房高出30%，但居民却因楼体老化、无电梯、消防通道堵塞等问题苦不堪言。更典型的是北京某老旧小区，居民因拆迁补偿预期过高，与开发商谈判破裂，导致项目搁置十余年。此次政策明确“自主更新”模式，将改造主导权交还居民。住房城乡建设部副部长在政策解读中强调：“这不是简单的‘居民自己出钱盖房’，而是通过政府政策引导、金融支持、规划保障，让居民成为改造的决策者、参与者和受益者。”安徽宣城的实践印证了这一模式的可行性——宁国市河沥溪街道的老食品厂宿舍区，16户居民通过自筹资金、民主决策，在原址重建了3栋白墙黛瓦的新楼，户均面积从70平方米增至95平方米，政府则负责雨污水管网、道路等基础设施改造。政策出台的背后，是亿万居民对美好生活的迫切需求。住建部2024年调查显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，其中60%以上存在管线老化、电梯缺失、停车位不足等问题。更严峻的是，这些小区多位于城市核心区，占据优质教育、医疗资源，却因居住条件恶劣导致大量人口外流。在浙江杭州，拱墅区某老旧小区的改造堪称典范。居民通过“业主大会”表决，决定将闲置空地改造成“共享菜园+健身区”，加装3部电梯，并引入智慧安防系统。改造后，小区居住满意度提升80%，租金涨幅达15%，却未涉及拆迁，成本仅为重建的1/5。居民王阿姨感慨：“以前想搬走舍不得地段，现在住得舒心，连孙子都愿意回来过周末了。”

　　政策设计者深谙“民生细节”。住房保障司司长徐亮指出，自主更新不是“一刀切”推倒重来，而是鼓励“微改造、精提升”。例如，北京某小区通过居民协商，保留了具有历史价值的砖雕门楼，将废弃锅炉房改造成社区图书馆，既延续了城市文脉，又满足了现代生活需求。

　　“钱从哪来”是自主更新的核心难题。以加装电梯为例，一部电梯需50万元，若全由居民承担，低楼层住户必然反对。此次政策构建了“居民为主、政府补贴、社会参与”的多元机制：居民出资：按“谁受益、谁出资”原则分摊费用。例如，杭州某小区约定：一楼居民不出资，二楼出10%，三楼20%，四楼30%，五楼40%，剩余部分由政府补贴。政府补贴：对加装电梯、适老化改造等民生项目，按改造费用的20%-30%给予补贴。2025年中央预算内投资中，城市更新专项资金规模达1200亿元，重点支持危旧房改造和老旧小区更新。社会资本：鼓励物业公司、养老机构、社区商业运营商参与。例如，广州某小区引入物业公司投资建设停车位，通过收取停车费回收成本；上海某小区与养老机构合作，将闲置房屋改造为日间照料中心，实现“服务换收益”。

　　金融创新也为改造注入活水。金融监管总局正研究出台城市更新项目贷款管理办法，允许居民以未来房产增值收益作为抵押，获得低息贷款。安徽广德市试点“更新贷”，居民可申请最长15年、利率下浮10%的专项贷款，目前已有8个小区通过该模式启动改造。

　　自主更新不等于“随意改建”。政策明确要求建立“负面清单”，严禁违法搭建、破坏结构、影响公共安全等行为。例如，北京规定：加装电梯不得占用消防通道，外立面改造需与周边建筑风格协调；上海要求：居民需委托专业机构制定改造方案，经全体业主表决通过并报政府部门备案后方可实施。

　　在安徽宁国市的实践中，政府通过“四证同发”（建设用地、建设工程规划许可证、设计方案批复、不动产权证书）简化审批流程，同时要求居民成立“更新委员会”，聘请第三方机构进行全过程监管。这种“放管服”结合的模式，既激发了居民积极性，又确保了改造质量。

　　此次政策标志着我国城市发展逻辑的深刻转变。数据显示，2024年我国城镇化率已达67%，城市发展从“大规模增量扩张”进入“存量提质增效”阶段。中央城市工作会议明确提出：“城市更新不是简单的旧城改造，而是通过功能置换、产业升级、文化传承，实现城市内涵式发展。”

　　在江苏苏州，姑苏区将老旧厂房改造为文创园区，引入非遗工坊、设计工作室等业态，年产值突破10亿元；在四川成都，猛追湾片区通过更新，将闲置楼宇改造为青年公寓、共享办公空间，吸引200余家企业入驻，带动就业1.2万人。这些案例证明，自主更新不仅能改善居住条件，更能激活城市经济新动能。

　　站在“十五五”规划的起点，老旧住房自主更新政策犹如一把钥匙，打开了城市高质量发展的新大门。它不仅关乎4200万户居民的“安居梦”，更承载着城市治理现代化的深层探索——当政府从“运动员”转变为“裁判员”，当居民从“旁观者”升级为“主人翁”，城市更新便不再是冰冷的钢筋水泥堆砌，而是一场有温度的“双向奔赴”。正如住房城乡建设部部长所言：“城市的主体是人，城市更新的核心是人的需求。我们期待通过自主更新，让每一栋老房子都承载历史记忆，让每一条老街巷都焕发新生机，让每一个居民都能在熟悉的城市里，遇见更美好的生活。”这或许就是城市更新的终极意义——不是推倒重来，而是让城市在传承中进化，在更新中永葆活力。

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