今年7月，国务院发布《住房租赁条例》，为住房租赁市场的规范与发展注入新的政策动能。在此背景之下，8月12日，清华大学五道口金融学院房地产与金融科技研究中心发布《2024-2025年住房租赁行业发展报告白皮书》（下称“白皮书”）。白皮书指出，轻资产托管模式将成为大租赁时代下的必然趋势，该模式的典型案例是贝壳省心租。

白皮书通过六大篇章，深入浅出地剖析了住房租赁领域的核心议题，从国内需求的演变、国外模式的借鉴，到市场现状的洞察与未来趋势的研判，为行业提供了系统性的观察视角。

具体来看，白皮书开篇聚焦大租赁时代革新的核心驱动力——租客需求的深刻演变。研究显示，随着城镇化进程深化，形成以新市民、青年人为主体，辐射中年及老年人、单身及家庭型的全人群、全生命周期的租房群体，且租客年龄呈现增长态势，家庭型租赁需求不断增加。其居住需求已从基础的“有房可住”升级为追求“住有品质”。而这一群体不仅关注房源的安全性、舒适度与地理位置便利性，更对居住环境、社区配套服务以及至关重要的租后体验提出了系统性和高标准的要求。

尤为突出的是，租客对“租后无人管”的传统痛点变得更为敏感，对涵盖房屋维护、问题响应、权益保障等环节的“全生命周期服务交付”诉求日益强烈。这种追求安居、乐居的升级趋势，正深刻重塑市场格局，推动行业服务标准提升与运营模式加速迭代。而这也正说明着大租赁时代的来临。

对于住房租赁经营模式，白皮书通过对国内外市场的对比研究发现，机构化租赁已成为国际成熟住房租赁市场发展的普遍方向。而分散式租赁凭借其灵活的市场化运作，展现出强大的适应性与生命力。其中，白皮书指出，轻资产托管模式将成为大租赁时代下必然趋势。

白皮书通过对国际成熟市场的经验分析显示，机构化租赁已成为市场主流发展趋势。白皮书中数据显示，从机构化模式占比来看，美国整体住房租赁市场中托管/资管的比例为52.7%，其中，美国个人业主房源使用托管/资管服务比例超过20%。英国的个人业主房源使用托管/资管服务占比则保持在50%上下。

而在国内市场层面，白皮书指出当前我国机构租赁发展呈现“两极化”特征。一方面，重资产模式以集中式公寓及大型租赁社区为主，依赖长期、大规模资金投入，通过自持房源深度把控品质，适合实力雄厚的企业布局。另一方面，轻资产托管模式则通过高效整合市场海量分散房源，依托专业化能力和标准化流程，为业主和租客提供全周期服务。该模式轻资产重服务，未来或逐步成为住房租赁企业的主流选择。

白皮书分析指出，轻资产托管模式核心运作机制是租金透明“平进平出+服务收费”，即租金收益全额归业主，不吃“差价”，而托管机构通过提供涵盖租客精准匹配、租金安全代收、高效日常维修、专业纠纷协调等专业服务收取合理费用。这种透明机制有效保障了业主的稳定收益和资产安全，同时精准、高效地满足了新一代租客对优质租后服务的需求。

另外，白皮书进一步剖析了轻资产托管模式的核心价值。该模式有效解决了分散房源业主的出租管理难题，以及租客长期面临的租后服务缺失痛点。其透明性有助于租金价格回归理性，促进市场健康平稳发展，并高效释放社会存量闲置房源，优化市场供给结构。更重要的是，该模式推动住房租赁企业专注于提升运营效率与服务品质，通过标准化、流程化、专业化的服务赢得市场，重塑着行业以服务为核心的价值逻辑，并展现出强劲的发展势头。白皮书指出，国内轻资产托管模式的典型企业就是贝壳省心租。

据了解，贝壳省心租通过机构化运营提升房源运营效率以及建立完善的租后服务体系，达到整体业务的“稳定可持续”发展。其以科技构建全链路数字化管理系统及IoT智慧租住体系，实现人、房、客全流程线上化管理；创新"六芒星"服务分工模式提升协作效率，同时细化可量化、可感知的服务标准，推出换租权益、0押月付、公积金直付等创新产品，覆盖全生命周期租住场景，助力行业效率提升与服务升级。

对于住房租赁未来发展趋势，白皮书指出，随着社会发展，租客需求从“临时住房”转向“长期安居”，品质需求升级促使住房租赁企业模式进化，核心能力聚焦“人和管理”。企业以消费者为中心，提供多元高品质服务，未来将靠科技、差异化服务及标准优化来赢得市场。同时，白皮书中明确指出，更灵活和低风险的轻资产托管模式或将成为我国住房租赁行业经营模式的主流方向，也将成为下一阶段行业发展的主要趋势。

白皮书的发布，为行业转型与发展提供了清晰的行动指南。白皮书研究表明，以轻资产托管模式为核心的专业化、机构化发展道路，是顺应市场需求变革、破解行业痛点、实现高质量发展的关键。展望未来，唯有推动住房租赁行业向专业化、规范化、品质化方向加速迈进，才能真正实现让租赁住房成为新市民、青年人安居乐业的坚实支撑。